Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Wybór nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie owego co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak decyzja na temat, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - dziesięć 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach lokali. Wspomniana wcześniej kawalerka w centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż taki sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości nierzadko podkreślają, że najważniejsze obok zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również kolejny raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W sytuacji zakupu za debet inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się być przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w wypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z wsparciem kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie trzeba wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o doborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody a także informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo może ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją sprawie. A będą to wydatki prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet niewielkiego lokalu na wynajem.

Naprawę nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające dzięki spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania przy stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też na sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. Natomiast w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

Najem mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się pomoce najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wypożyczenie. Biura nieruchomości oferują najczęściej opcję jedynie jednorazowego uzyskania najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia na kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dzionki w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest wspaniałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kliku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale są w dobrych rękach.

Przychody, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się wciąż przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media zazwyczaj bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte za pośrednictwem najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody spośród tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Może to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od przegladaj strone wszystkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, jednak nie pozwala na obniżenie podstawy opodatkowania w żaden sposób. Każdy dobór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i ma możliwość spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto oszczędzać czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest przy Polsce coraz popularniejszym rodzajem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy w miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali na wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam zbyt najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane w taki sposób, by obie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty spośród inwestycji, a wynajmującym ochrona umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *